Строительство без технического надзора это как операция без анестезиолога: технически возможно, но очень рискованно. Что такое технадзор, кто его осуществляет, зачем он нужен и сколько стоит – разбираемся подробно.
Что такое технический надзор за строительством: определение
Согласно Закону Украины “Об архитектурной деятельности”, ст. 11, технический надзор за строительством объекта архитектуры – это осуществление заказчиком (застройщиком) контроля за соблюдением проектных решений и требований государственных стандартов, строительных норм и правил, а также контроля качества выполненных работ и их объемами при строительстве или изменении (в том числе путем сноса) объекта градостроительства.
Проще говоря: технический надзор – это независимый контроль качества строительства в интересах заказчика. Это человек или организация, стоящая между заказчиком и подрядчиком и следящая за тем, чтобы строили правильно, из правильных материалов и в правильные сроки.
Обойтись без технадзора на строительстве объекта нельзя — во-первых, потому что Закон требует, а во-вторых, потому что скупой платит дважды.
Правовая база: какие законы регулируют техническое наблюдение
Технический надзор в Украине регулируется несколькими нормативными актами:
Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.1999 № 687-XIV – статья 11 устанавливает обязательность технического и авторского надзора при строительстве.
Постановление Кабинета Министров Украины от 11.07.2007 № 903 «Об авторском и техническом надзоре при строительстве объекта архитектуры» – в текущей редакции от 18.03.2020. Это главный подзаконный акт, определяющий механизм осуществления технадзора.
ДБН А.2.2-4-2003 – Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений.
ДСТУ-Н Б А.2.2-11:2014 — Руководство по проведению авторского надзора за строительством.
Кто обязан обеспечить техническое наблюдение
Техническое наблюдение обеспечивает заказчик (застройщик) на протяжении всего периода строительства объекта с целью осуществления контроля за соблюдением проектных решений и требований государственных стандартов, строительных норм и правил, а также контроля за качеством и объемами работ, выполненных при строительстве или изменении объекта архитектуры.
То есть, ответственность за организацию технического надзора лежит на заказчике — не на подрядчике и не на проектировщике. Заказчик может либо нанять собственного инженера по техническому надзору, либо передать эти функции специализированной организации.
Обязанность по осуществлению технического надзора может быть возложена заказчиком на специализированную организацию или специалиста по техническому надзору или на инженера-консультанта с определением в договоре подряда их полномочий.
Кто имеет право осуществлять техническое наблюдение
Техническое наблюдение осуществляют лица, имеющие выданный в соответствии с законодательством архитектурно-строительной аттестационной комиссией квалификационный сертификат.
После прохождения профессиональной аттестации в установленном законом порядке инженеру по техническому надзору выдается квалификационный сертификат – документ установленного образца, подтверждающий соответствие исполнителя квалификационным характеристикам. Инженеры по техническому надзору, получившие квалификационный сертификат, могут выполнять отдельные виды работ (услуг), связанные с созданием объектов архитектуры, без соответствующей лицензии, имеют личную печать и несут ответственность за ненадлежащее выполнение работ.
Важное ограничение: осуществление технического надзора лицами, работающими в проектных и строительных организациях, выполняющих работы на подконтрольных объектах зодчества, не допускается. Это принципиальный момент: инженер технического надзора должен быть независим от подрядчика и проектировщика.
Категории инженеров технического надзора
Квалификационные сертификаты в соответствии с квалификационными требованиями и специализацией распределяются по категориям:
Ведущий инженер по техническому надзору – наличие квалификационного сертификата на выполнение соответствующих работ по объектам строительства класса последствий (ответственности) СС3 (значительные последствия).
Инженер по техническому надзору I категории — наличие квалификационного сертификата на выполнение соответствующих работ по объектам класса последствий СС2 и СС3.
Класс последствий (ответственности) – принципиальная характеристика объекта:
- СС1 – незначительные последствия (небольшие частные дома, хозяйственные постройки)
- СС2 – средние последствия (большинство жилых и общественных зданий)
- СС3 – значительные последствия (крупные общественные здания, промышленные объекты, стратегическая инфраструктура)
Функции и обязанности инженера по техническому надзору
Что конкретно делает инженер технического надзора на объекте:
Проверка проектной документации. Контроль за соответствием выполняемых работ утвержденному проекту. Любое отклонение от проекта – основание для остановки работ.
Контроль качества материалов и конструкций. Лица, осуществляющие техническое наблюдение, имеют право требовать от подрядчика проведения лабораторных испытаний материалов и конструкций по их соответствия сертификатам качества, а оборудование – техническим (технологическим) паспортам.
Контроль объемов выполненных работ. Инженер проверяет, соответствуют ли фактические объемы тем, что указаны в актах выполненных работ и смете. Это защита заказчика от приписок.
Остановка ненадлежащих работ. Лица, осуществляющие техническое наблюдение, имеют право требовать от подрядчика остановки работ в случае применения им материалов, деталей, конструкций и изделий, не отвечающих требованиям нормативных документов.
Требование устранения дефектов. Лица, осуществляющие техническое наблюдение, имеют право требовать устранения отклонений от проектных решений, недостатков (дефектов) и недоработок и повторного предъявления работ для осуществления технического надзора.
Сообщения контролирующих органов. В случае обнаружения отклонений от проектных решений, допущенных при строительстве объекта, и отказа подрядчика их устранить лицо, осуществляющее техническое наблюдение, сообщает об этом заказчику и соответствующей инспекции государственного архитектурно-строительного контроля для принятия мер в соответствии с законодательством.
Ведение документации. Журнал технического надзора, акты скрытых работ, акты промежуточного приема ответственных конструкций – вся эта документация является основой для ввода объекта в эксплуатацию.
Технический надзор vs авторский надзор: в чем разница
Эти два понятия часто путают, но они принципиально разные.
| Характеристика | Техническое наблюдение | Авторский надзор |
|---|---|---|
| Кто осуществляет | Инженер по сертификату от заказчика | Архитектор-автор проекта |
| В интересах | Заказчика | Соответствия проекта |
| Что контролирует | Качество, объемы, материалы | Соответствие архитектурному замыслу |
| Правовая база | Постановление КМУ №903 | Постановление КМУ №903, ДБН А.2.2-4 |
| Документация | Журнал технадзора, акты | Журнал авторского надзора |
Авторское наблюдение осуществляется в течение всего периода строительства для контроля за соответствием строительно-монтажных работ проекту. Выполнять авторский надзор должен генеральный проектировщик.
Один и тот же специалист не может одновременно осуществлять авторский и технический надзор – это конфликт интересов, прямо запрещенный законом.
Договор на техническое наблюдение: что должно быть в документе
Договор по осуществлению технического надзора заключается между заказчиком строительства и инженером технического надзора (или специализированной организацией). Ключевые элементы договора:
Предмет договора – конкретный объект строительства, его адрес и класс последствий.
Срок действия – весь период строительства от начала до ввода в эксплуатацию.
Объем функций – перечень конкретных контрольных действий, порядок посещения объекта.
Квалификационный сертификат – реквизиты сертификата инженера с подтверждением права на работу с объектами соответствующего класса последствий.
Ответственность сторон — это происходит в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения функций.
Заказчики при осуществлении закупок и заключении договоров на осуществление технического надзора должны соблюдать требования соответствующих нормативных актов. Особенно это актуально для бюджетного строительства и финансируемых из средств ЕС объектов.
Стоимость технического надзора: сколько стоит
Стоимость технического надзора в Украине не фиксирована и зависит от нескольких факторов:
Класс последствий объекта. Объекты СС3 нуждаются в более квалифицированном и более дорогом специалисте.
Сложность и продолжительность строительства. Простой частный дом и большой жилой комплекс – принципиально разные объемы работы.
Форма оплаты. Может быть процент сметной стоимости строительства (обычно 1–3%), ежемесячная фиксированная оплата или почасовая ставка.
Примерные рыночные цены:
- Технадзор частного дома (СС1): от 15 000–30 000 грн за весь объект или от 5 000–8 000 грн/месяц
- Технадзор коммерческого объекта (СС2): от 25 000–60 000 грн/месяц в зависимости от масштаба
- Технадзор крупного объекта (СС3): индивидуальное ценообразование
Главное правило: не экономь на технадзоре. Обнаруженный дефект в процессе строительства стоит в разы меньше, чем тот же дефект после сдачи объекта в эксплуатацию.
Типичные ошибки при организации технического надзора
Нанять инженера из строительной компании-подрядчика. Это прямой запрет — независимость технадзора является ключевым условием его эффективности.
Нанять без проверки квалификационный сертификат. Человек может представляться инженером технадзора без наличия действующего сертификата. Всегда требуй документ и проверяй его в реестре.
Подписывать акты исполненных работ без выезда на объект. «Бумажный» технадзор, когда инженер подписывает документы не посещая строительство – распространенная практика, лишающая заказчика любой защиты.
Привлекать технадзор только в конце строительства. Некоторые работы – фундамент, скрытая арматура, инженерные коммуникации – невозможно проверить после их закрытия. Технадзор нужен с первого дня.
Не вести журнал технического надзора. Журнал – основной доказательный документ при спорах с подрядчиком и при вводе объекта в эксплуатацию.
Технический надзор и восстановление Украины
Контроль за строительством — будь то новое строительство, реконструкция или капитальный ремонт — один из важнейших этапов любой строительной деятельности.
В условиях масштабного восстановления Украины после разрушений, вызванных полномасштабным вторжением, роль технического надзора приобретает особый вес. Миллиарды гривен и евро направляются на восстановление школ, больниц, жилья и инфраструктуры. Качество контроля за расходованием этих средств и качеством строительства – вопрос национального веса.
По закупкам из средств ЕС: заказчики при заключении договоров на осуществление технического надзора должны четко указывать требования Рамочного соглашения между Украиной и Европейским Союзом относительно механизмов реализации финансирования.
Итог: зачем нужен технический надзор
Техническое наблюдение — это не бюрократическое требование и не лишняя статья расходов. Это реальный инструмент защиты заказчика от неквалифицированных подрядчиков, некачественных материалов и приписок в актах.
Хороший инженер технического надзора экономит заказчику гораздо больше, чем стоит сам. Он выявляет дефекты до того, как они становятся катастрофой, контролирует реальные объемы работ и следит за тем, чтобы здание было построено так, как это предусмотрено проектом, а не так, как удобно подрядчику.
