Рынок земли в Украине открылся в июле 2021г. С тех пор цены растут каждый год — даже несмотря на войну. Рассказываем, сколько реально можно получить за пай, от чего зависит цена и как правильно оформить сделку.
Сколько стоит земельный пай в 2026 году
Цена зависит прежде всего от региона, типа почвы и площади участка.
По оценкам агроэкономистов, в 2026 году средняя стоимость земли в Украине приближается к 85000 грн/га. Особенно растет цена в центральных и западных регионах.
Средняя цена пая площадью 3-5 гектаров – от 300 000 до 800 000 гривен, в зависимости от плодородия почвы и близости к дорогам.
Цены по областям (данные по состоянию на осень 2025)
Самые высокие цены на продуктивных почвах: Хмельницкая область — 90 000 грн/га; Винницкая область – 75 000 грн/га; Черкасская область (низкопродуктивная песчаная почва) — 60 000 грн/га.
Менее плодородные или прифронтовые регионы — цены существенно ниже, иногда 30 000–50 000 грн/га.
Динамика рынка
В июле 2025 года средняя цена продажи составила 69 628 грн/га – против 51 600 грн в июле 2024 года. То есть, только за год цена выросла примерно на 18 000 грн/га.
По прогнозам, в 2026 году паи растут в цене на 15–20% ежегодно, поэтому переоформление и продажа сейчас считается выгодной инвестицией.
От чего зависит цена пая
Тип почвы – чернозем стоит гораздо дороже песчаных или суглинистых почв.
Регион — центральная и западная Украина более дорогие, прифронтовые и оккупированные регионы — дешевле или вообще не продаются.
Площадь — большие массивы, как правило, более интересны для аграрных компаний и продаются дороже гектара.
Наличие арендатора – если на земле есть действующий арендный договор, это может как увеличить цену (стабильный доход), так и усложнить продажу через преимущественное право арендатора.
Инфраструктура — близость к дорогам, зерновым терминалам, населенным пунктам.
Минимальная цена продажи: важное ограничение
Стоимость земли сельскохозяйственного назначения не может быть меньше ее нормативно-денежной оценки (НГО) — такое ограничение установлено до 2030 года.
НПО – это официальная оценка, рассчитываемая государством на основе площади и типа почвы. Она часто ниже рыночной, поэтому реальная сделка может быть значительно выгоднее для продавца.
Поскольку НПО часто не отражает реальную рыночную стоимость, а с более высокой цены договора нужно платить больше налогов, стороны иногда указывают в документе именно НГО, а не реальную сумму.
Кто может купить пай в 2026 году
С 1 января 2024 г. земельные участки сельхозназначения могут покупать и юридические лица (украинские компании). Ограничение – не более 10 000 га в одни руки.
Иностранцы и иностранные юрлица пока не имеют права покупать с/х земли в Украине.
Преимущественное право покупки: важный нюанс
При продаже земельного участка определенный круг имеет преимущественное право покупки — в частности арендатор участка. Пренебрежение этим может привести к спору и признанию договора купли-продажи недействительным.
Если земля в аренде — сначала нужно в письменном виде предложить ее арендатору по той же цене. Только если он откажется – можно продавать другим.
Документы для продажи пая
Для продажи земельного пая у нотариуса понадобятся: паспорт и идентификационный код; государственный акт или выписка из реестра права собственности на землю; кадастровый номер участка (выдержка из ДЗК); нормативная денежная оценка или экспертная оценка; справка об отсутствии запретов и арестов; согласие супруга/жены (если земля приобретена в браке).
Заказать подъемники онлайн через Действие — самый быстрый способ: выписка из ДЗК стоит около 166 грн, регистрация права собственности — 330 грн.
Сколько стоит оформление сделки
Нотариус примет от 3 000 грн за базовое соглашение до процента от оценочной стоимости пая. Если пай стоит 500 000 грн – готовьте еще 5 000–10 000 грн сверху.
Кроме того: госпошлина 1% от цены договора (для резидентов); военный сбор 1,5% от дохода; НДФЛ 5% (если продаешь не первый участок в году или владеешь менее 3 лет). Если продаешь один участок в год и им владеешь больше 3 лет — НДФЛ не платишь.
Где разместить объявление о продаже
OLX.ua (раздел «Земля») – самая большая площадка; Vertas.com.ua – специализированная платформа для земли; Prozorro.Sales – электронный аукцион (подходит для прозрачных публичных продаж); агрохолдинги и фермерские кооперативы в вашем районе часто готовы купить без лишних посредников.
Итог: сколько реально получить
Если у вас пай 3-4 гектара в Черкасской, Винницкой или Хмельницкой областях – ждите от 200 000 до 360 000 грн. В самых плодородных районах – до 450 000–500 000 грн и выше. Пай на Полесье или в менее плодородных регионах – 100 000–180 000 грн.
Цены растут каждый год – если нет срочной потребности в средствах, выдержать еще год-два может быть выгодно.
Примечание: это информационная статья. Перед продажей рекомендуем проконсультироваться с земельным юристом — стоимость консультации от 1 000 грн, но она может сэкономить гораздо больше.
